Vermieter in deutschen Großstädten stehen weiterhin vor klar erkennbaren regionalen Unterschieden bei Mietniveaus, Ertragspotenzialen und der Mieterbindung. Das zeigt der neue „Vermieterspiegel 2025“, den der Softwareanbieter immocloud.de gemeinsam mit der EBS Universität für Wirtschaft und Recht unter der Leitung von Prof. Dr. Sven Henkel erstmals ermittelt hat. Die Analyse basiert auf anonymisierten Daten von mehr als 400.000 aktiv verwalteten Mietverhältnissen und liefert ein präzises Bild des aktuellen Vermietungsmarkts in zwölf deutschen Großstädten.

Zentrale Ergebnisse des Vermieterspiegels 2025

• Kaufkraft als Mietindikator: München erzielt mit 18,08 Euro/m² die höchste reale Kaltmiete. Kaufkraftbereinigt sinkt die Belastung jedoch um rund 21 Prozent.
• Höchste Mietsteigerung: In Berlin liegen Neuvermietungen im Schnitt 58 Prozent über Bestandsmieten.
• Stärkste Mieterbindung: In Düsseldorf wohnen Mieter durchschnittlich 9,1 Jahre – bundesweit Spitzenwert.

München mit weiterhin hohem Mietpotenzial

München bleibt der teuerste Mietmarkt Deutschlands. Die kaufkraftbereinigte Entlastung um 21 Prozent deutet jedoch auf eine hohe Tragfähigkeit hin. Auch Düsseldorf und Stuttgart zeigen ähnlich starke Potenziale.

Mieterwechsel als Treiber für Mietsteigerungen

In Berlin erzielen Vermieter bei Neuvermietungen 58 Prozent höhere Mieten als bei Bestandsverträgen. In Frankfurt beträgt der Unterschied 57 Prozent, in Leipzig 51 Prozent.
Langfristige Mietverhältnisse bieten dagegen geringere, aber stabilere Erträge.

Düsseldorf überzeugt mit hoher Mieterbindung

Die durchschnittliche Wohndauer von 9,1 Jahren bietet Vermietern in Düsseldorf besondere Cashflow-Sicherheit. Hamburg bildet mit nur 3,4 Jahren das Schlusslicht, was häufiger zu Mieterwechseln und höherem Verwaltungsaufwand führt.

Kleinere Wohnungen besonders ertragsstark

Wohnungen zwischen 20 und 40 m² generieren bundesweit rund 37 Prozent höhere Quadratmetererträge als größere Wohnungen.

Nebenkosten in Hamburg schwerer kalkulierbar

Mit durchschnittlichen Nachzahlungen von 604 Euro liegen Hamburger Vermieter deutlich über dem bundesweiten Mittel.

Düsseldorf und Frankfurt werden Vermieterhauptstädte

Der Report identifiziert zwei unterschiedliche, aber gleichermaßen attraktive Märkte:

• Düsseldorf als Standort für langfristig stabile Vermietungsmodelle
• Frankfurt am Main als renditeorientierter Markt mit dynamischem Mietgeschehen

„Gerade in einem heterogenen und fragmentierten Markt sind valide Datengrundlagen entscheidend für belastbare Vermietungsstrategien und Investitionsentscheidungen“, sagt Prof. Dr. Sven Henkel von der EBS Universität.

Von der Projektentwicklung über Finanzierung, Bau und Vermietung bis hin zum Management und der Umsetzung neuer Geschäftsmodelle – die Immobilienbranche ist vielseitig und ein zentraler Zukunftsmarkt. Die EBS Universität vermittelt Studierenden in diesem Bereich fundierte Kenntnisse im Rahmen ihres Masterprogramms in Real Estate (M.Sc.), das seit dem Herbstsemester 2025 in Hamburg angeboten wird, einem bedeutenden Zentrum der Immobilienwirtschaft.

immocloud stützt die Auswertung ausschließlich auf über 400.000 reale Mietverhältnisse – nicht auf Inserate. Der Report liefert so einen präzisen Überblick über die Mietmärkte in 12 deutschen Großstädten.