Vermieterspiegel 2026

Vermieter in deutschen Großstädten sehen sich deutlichen Unterschieden gegenüber. Diese bestehen nicht nur zwischen den Städten, sondern auch innerhalb des eigenen Bestands. Das zeigt der neue „Vermieterspiegel 2026“, den der Softwareanbieter immocloud gemeinsam mit der EBS Universität für Wirtschaft und Recht unter wissenschaftlicher Begleitung von Prof. Dr. Sven Henkel erstellt hat. Die Analyse basiert auf anonymisierten Daten aus mehr als 550.000 verwalteten Einheiten. Anders als Inserate zeigt sie, welche Mieten in zwölf deutschen Großstädten tatsächlich gezahlt werden.

Zentrale Ergebnisse des Vermieterspiegels 2026

• Mietschere: In Verträgen, die seit mindestens 20 Jahren laufen, liegt die Kaltmiete mit 8,29 Euro/m² rund halb so hoch wie in Neuverträgen (16,20 Euro/m²).
• Mietkosten: München ist mit 18,21 Euro/m² mehr als doppelt so teuer wie Duisburg mit 7,29 Euro/m².
• Mieterbindung: In Berlin bestehen Mietverhältnisse im Schnitt seit 8,3 Jahren, in Essen erst seit 5,8 Jahren.  

Langjährige Verträge liegen deutlich unter dem Neuvertragsniveau

Mit jedem Vertragsjahr liegt die Miete im Schnitt rund 1,7 Prozent unter der eines ein Jahr jüngeren Vertrags. In Berlin beträgt der Abstand 2,5 Prozent, in Duisburg nur 1,2 Prozent. Je größer dieser Abstand, desto mehr lohnt sich für Vermieter der regelmäßige Abgleich mit dem, was im laufenden Vertrag mietrechtlich möglich ist.

München bleibt der teuerste Mietmarkt

Hinter München folgen Stuttgart mit 15,43 Euro/m² und Frankfurt am Main mit 14,29 Euro/m². Leipzig, Essen, Dortmund und Dresden bilden mit 8,37 bis 8,73 Euro/m² ein gemeinsames Preisniveau.

Lange Mietverhältnisse in Berlin

In Berlin läuft fast jedes dritte Mietverhältnis seit mindestens zehn Jahren. Essen bildet mit einer durchschnittlichen Mietdauer von 5,8 Jahren das Schlusslicht. Dort läuft nicht einmal jedes fünfte Mietverhältnis seit mindestens zehn Jahren.

Kleine Wohnungen mit dem höchsten Quadratmeterpreis

Wohnungen mit 15 bis 40 m² kosten im Schnitt 17,50 Euro/m². Ab etwa 60 m² wird der Quadratmeter kaum noch günstiger und liegt bei rund 10,50 Euro. In Leipzig ist der Quadratmeter in Kleinwohnungen fast doppelt so teuer wie in mittelgroßen Wohnungen, in Hamburg nur rund ein Drittel teurer.

Vermieter nutzen KI, entscheiden aber selbst

Eine begleitende Umfrage unter 646 Vermieterinnen und Vermietern zeigt: 44,6 Prozent informieren sich über ChatGPT, Gemini und Co. zum Mietrecht, den eigenen Anwalt nennen nur 6,5 Prozent. 69 Prozent wünschen sich von einer KI Vorschläge, wollen die Entscheidung aber selbst treffen. Mit der geplanten Mietrechtsreform haben sich 80 Prozent noch nicht vertieft befasst.

Düsseldorf und Berlin werden Vermieterhauptstädte

Beide Städte haben fast das gleiche Mietniveau (11,41 und 11,50 Euro/m²) und ähnlich lange Mietverhältnisse. Der Unterschied zeigt sich beim Vertragsalter:

• Düsseldorf ist ein Markt mit enger Mietschere. Die Miete in Neuverträgen liegt hier 62 Prozent über der in Verträgen, die seit mindestens zwölf Jahren laufen. Das Vertragsalter spielt für die Mieteinnahmen deshalb eine kleinere Rolle.
• Berlin ist ein Markt mit weiter Mietschere. Die Miete in Neuverträgen liegt hier 105 Prozent über der in Verträgen, die seit mindestens zwölf Jahren laufen. Das Vertragsalter prägt die Mieteinnahmen deshalb deutlich stärker.
   

Die Immobilienbranche ist vielseitig und ein zentraler Zukunftsmarkt. Sie reicht von der Projektentwicklung und Finanzierung über Bau und Vermietung bis hin zum Management und zu neuen Geschäftsmodellen. Die EBS Universität vermittelt Studierenden in diesem Bereich fundierte Kenntnisse im Rahmen ihres Masterprogramms in Real Estate (M.Sc.). Es wird seit dem Herbstsemester 2025 in Hamburg angeboten, einem bedeutenden Zentrum der Immobilienwirtschaft.

immocloud stützt die Auswertung ausschließlich auf laufende Mietverträge in über 550.000 Einheiten und nicht auf Inserate. Der Report liefert so einen präzisen Überblick über die Mietmärkte in zwölf deutschen Großstädten.