Vermögen steuerfrei zwischen Ehepartner:innen übertragen

Dass das Vermögen zwischen Eheleuten ungleich verteilt ist, ist eher die Regel als die Ausnahme. Insofern kann es wünschenswert sein, dieses besser zwischen den beiden Personen aufzuteilen. Zwar liegt der persönliche Freibetrag bei Schenkungen zwischen Eheleuten und eingetragenen Lebenspartnern bei 500.000 Euro und dieser Freibetrag gilt alle zehn Jahre neu. Liegt die Summe, um die es geht, aber darüber, fällt Schenkungsteuer an.

Auch das Vererben der eigenen Immobilie an den Ehepartner:innen kann einen Haken haben. Es fällt zwar zunächst keine Erbschaftsteuer an, die überlebende Person muss das Familienheim jedoch zehn Jahre selbst bewohnen. Eine Ausnahme bildet nur das Ableben der erbenden Person oder der krankheitsbedingte Auszug, sonst muss die Erbschaftsteuer nachträglich entrichtet werden.

Auf dem bebauten Grundstück muss sich eine von den Ehegatten zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie befinden und diese muss der Mittelpunkt des familiären Lebens sein. Das heißt im Umkehrschluss: Ferienhäuser, Wochenendhäuser oder Zweitwohnungen sind nicht begünstigt.

Die Familienheimschaukel funktioniert grundsätzlich unabhängig vom Wert der Immobilie. Das Gleiche gilt für die Quadratmeterzahl. Zudem bestehen keine zeitlichen Beschränkungen: Eine gesetzlich vorgeschriebene Haltefrist gibt es nicht. Voraussetzung ist lediglich, dass es sich um eine Wohneinheit handelt.

Ein Ehepartner ist Eigentümer der selbst bewohnten Immobilie. In Schritt eins überträgt er diese unter Ausnutzung der Steuerbefreiung an seine Ehepartnerin oder seinen Ehepartner. Und es ist egal, wie hoch der Vermögenswert ist. Hier fällt keine Steuerzahlung an.

In Schritt zwei verkauft die beschenkte Person die Immobilie zu einem marktüblichen Preis an die vormals schenkende Person zurück. Damit ist die ursprüngliche Eigentümerin oder der ursprüngliche Eigentümer wieder Eigentümer:in, während der Kaufpreis an die zunächst beschenkte Person fließt. Der Kaufpreis wurde auf diese Weise steuerfrei in das Vermögen der anderen Person übertragen. Weil der Verkauf zwischen Ehepartner:innen stattfindet, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Und da die Immobilie durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, bleibt auch der Veräußerungsgewinn einkommensteuerfrei.

Aufgrund der nun bei der beschenkten Person bestehenden liquiden Vermögenswerte kann diese, abhängig vom Einzelfall, anschließend Schenkungen an die Kinder umsetzen. Grundsätzlich sollten zwischen Hin- und Rückübertragung zwei getrennte notarielle Urkunden und ein gewisser Zeitabstand eingehalten werden. Eine gesetzlich bestimmte Mindesthaltefrist zwischen Schenkung und Rückverkauf besteht nicht.

Die besondere Steuerbefreiung für das Familienheim kann mehrfach in Anspruch genommen werden. Eine solche Übertragung ist also mehr als einmal möglich. Sinnvoll kann es sein, im Schenkungsvertrag eine Rückfallklausel zu vereinbaren, um die ursprünglich schenkende Person abzusichern. Denn sollte die beschenkte Person plötzlich versterben, könnte die Immobilie der ursprünglich schenkenden Person wieder vererbt werden oder zumindest in Teilen an Dritte oder fremde Erben gehen. Mit einer Rückfallklausel lässt sich genau das verhindern: Die Immobilie geht sicher an die ursprüngliche Eigentümerin oder den ursprünglichen Eigentümer zurück.

Auch eine Übertragung eigengenutzter Miteigentumsanteile zwischen Ehepartner:innen unter Vereinbarung einer Rückfallklausel kommt in Betracht. Und wer weitere Aspekte berücksichtigen möchte, kann im notariellen Schenkungsvertrag genau definieren, dass ein solcher Rückfall etwa auch im Fall einer Scheidung oder bei Insolvenz greift. Erbschaftsteuer fällt im Fall einer Rückfallklausel nicht an.

Ist das Ableben des Eigentümers aufgrund einer schweren Krankheit absehbar, kann es sinnvoll sein, die eigengenutzte Immobilie noch zu Lebzeiten steuerfrei an den Partner zu verschenken. Denn dann ist der länger lebende Ehegatte flexibel und kann das Eigenheim jederzeit verkaufen. Die Zehn-Jahresfrist für die Selbstnutzung greift in diesem Fall nicht.

In einer aktuellen Entscheidung aus 2026 hat der Bundesfinanzhof den Grundstücksbegriff des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG die Steuerbefreiung beim Erwerb von Todes wegen durch Kinder präzisiert: Maßgeblich ist nicht das einzelne katasterrechtliche Flurstück, sondern die wirtschaftliche Einheit im Sinne des Bewertungsgesetzes. Im entschiedenen Fall hatte ein Sohn das vom Vater selbstgenutzte Wohnhaus geerbt und bezogen. Das Finanzamt wollte die Befreiung auf das bebaute Flurstück beschränken und die gemeinsam genutzten Garten- und Wegeflächen ausklammern. Der BFH gab dem Erben Recht: Mehrere Flurstücke, die gemeinsam mit dem Wohnhaus genutzt werden, etwa ein angrenzender Garten oder eine Zufahrt, können in die Steuerbefreiung einbezogen werden, sofern das Belegenheitsfinanzamt sie als eine wirtschaftliche Einheit feststellt.

Halten Ehegatten ihr selbstgenutztes Familienheim nicht als Miteigentümer, sondern über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), galt die Steuerbefreiung lange mit dem Risiko erheblicher Mehrbelastungen als gefährdet. Der Bundesfinanzhof hat diese Unsicherheit mit Urteil vom 04.06.2025 beseitigt: Schenkungsteuerlich wird nicht die Gesellschaft, sondern werden die Ehegatten als Gesellschafter beschenkt und damit greift die volle Steuerfreiheit auch beim Gesamthandseigentum. Die Einlage des Familienheims in eine Ehegatten-GbR ist damit ebenso steuerbefreit wie die klassische Übertragung von Miteigentumsanteilen. Diese Rechtsprechung gilt fort, auch nach der Reform des Personengesellschaftsrechts.

Praktischer Mehrwert der GbR-Lösung: Statt hälftiger Miteigentumsanteile lassen sich Gesellschaftsanteile zwischen den Ehegatten flexibler und ohne aufwendige Grundbuchänderungen übertragen.

Abschließend gilt es zu beachten: Der Erwerb des Familienheims durch Kinder oder Kinder verstorbener Kinder ist bei Zuwendung unter Lebenden steuerpflichtig. Steuerfreiheit besteht nur beim Erwerb von Todes wegen und zwar wenn anschließend eine Eigennutzung für mindestens zehn Jahre erfolgt und soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Der übersteigende Teil unterliegt der Erbschaftsteuer.

Die Familienheimschaukel kann bei entsprechender Vermögensstruktur ein effizientes Instrument der steuerlich optimierten Vermögensübertragung zwischen Ehepartner:innen sein: Die Freibeträge werden geschont, es besteht keine Nutzungsbindung der Immobilie, die Schenkungsteuerfreiheit der Hinübertragung trifft auf die Einkommensteuerfreiheit des Rückverkaufs, verbunden mit keiner Grunderwerbsteuer zwischen Ehepartner:innen. Ideal ist die Gestaltung beim Vermögensausgleich unter Ehepartner:innen, etwa bei einseitiger Vermögenskonzentration, zur Absicherung der wirtschaftlich schwächeren Person oder als Vorbereitung weiterer Nachfolgeschritte.

Das Thema ist facettenreich. Professionelle Unterstützung etwa durch Generationenberater:innen und Estate Planner oder durch vom FPSB Deutschland zertifizierte CFP®- und CEFP®-Professionals kann hier hilfreich sein. Diese Finanz- und Nachfolgeplaner:innen sind bekannt für ihre anerkannte Ausbildung und in der Lage, auf Basis einer ganzheitlichen und individuellen Beratung sowie mithilfe von Szenario-Analysen eine bestmögliche Einschätzung auch zu den Möglichkeiten, die sich im Rahmen der Familienheimschaukel ergeben, zu gewährleisten.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Bei der Planung einer Vermögensübertragung empfiehlt sich die Rücksprache mit Generationenberater:innen, Estate Plannern oder zertifizierten Financial Plannern sowie einem Notar oder einer Notarin bzw. einem Fachanwalt oder einer Fachanwältin. Stand September 2026.