Aktuelles
EBS REMI und CORESTATE Capital AG gründen Forschungsstelle "Distressed Real Estate Debt"
Derzeit stehen weltweit notleidende Vermögenswerte im Wert von 1,4 Billionen Euro zum Verkauf, über die nächsten vier Jahre werden zusätzlich ca. 1,2 Billi-onen Euro Darlehen aus gewerblichen Immobilienkrediten fällig, hiervon ca. 500 Milliarden Euro in Europa und 125 Milliarden Euro in Deutschland. "Fremdkapital wird von Banken überhaupt nicht mehr oder nur noch für Investitionen mit sehr niedrigem Risiko angeboten. Dieser Zustand wird sich noch verschlechtern und zu einem steilen Anstieg notleidender Immobilienportfolien führen. Die Banken können aufgrund der ihnen auferlegten Eigenkapitalmindestanforderungen dem öffentlichen Anspruch der ausreichenden Kreditversorgung nicht mehr nachkommen. Die Finanzierung von Immobilieninvestitionen, wie wir sie kennen, ist Vergangenheit und niemand kann derzeit die genauen Auswirkungen auf die Märkte erkennen", sagt Ralph Winter, Founder und Chairman der Corestate Capital AG. "Das ist die neue Normalität." Getrieben wird diese Entwicklung durch die hohe Verschuldung im Euroraum sowie durch die regulativen Kreditrestriktionen bei Banken, die, um wirtschaftlich zu überleben, Prolongationen meiden oder nur mit hohen Eigenkapitalanforderungen und substantiellen Risikoaufschlägen gewähren. "Das Ziel der Forschungsstelle ist, den Anstieg von Distressed Real Estate Debt in einem wissenschaftlichen Rahmen zu analysieren und durch Transparenz die Basis für eine Bewältigung der größten Finanzierungskrise seit dem Zweiten Weltkrieg zu legen", so Winter weiter.
Die Forschungsstelle "Distressed Real Estate Debt" des EBS Real Estate Management Institute und Corestate Capital AG hat die Arbeit zum 1. November 2011 aufgenommen. "Das Ziel ist, die Zusammenhänge auf dem Markt der notleidenden Immobilienobjekte und -kredite zu verste-hen, künftige Entwicklungen zu analysieren und die entstehenden Probleme praxisnah zu unter-suchen", erklärt Prof. Dr. Nico B. Rottke, Gründer und Leiter des Real Estate Management Institute der EBS Universität für Wirtschaft und Recht, und kündigt erste Ergebnisse für das erste Quartal 2012 an. "Als erste Lösungsansätze kristallisieren sich die Etablierung einer neuen Transparenzkultur, die Entwicklung innerer Stabilisierungsprogramme sowie die Forcierung einer proaktiven Wertschöpfung heraus."
Die heutige Situation führen die Experten auf die jahrelange Verfügbarkeit von günstigem Kapi-talzugang an den Investmentmärkten zurück. So unterstützten die großen Zentralbanken jahre-lang volkswirtschaftlichen Konsum sowie Investitionen durch günstige Zinssätze, wodurch die Nettoverschuldung der privaten Haushalte stark zunahm. Das Platzen der amerikanischen Im-mobilienblase in 2007 führte zudem sukzessive zu einer Umschichtung privater in öffentliche Schulden. "Viele Länder der volkswirtschaftlichen Peripherie wie Griechenland, Portugal oder Irland konnten diese Schuldenlast nicht tragen. Hierdurch entstand die Staatsschulden-krise im Euroraum. Das Ergebnis ist die grundlegende Restrukturierung der weltweiten Kapitalmärkte durch Regularien wie Basel III, Solvency II oder der derzeit diskutierten Finanzmarktabgabe, die Kreditinstituten und Versicherungen erhöhte Mindestkapitalanforderungen oktroyieren", stellt Rottke fest. "Hierdurch sehen sich diese Institutionen gezwungen, ihr bilanzielles Eigenkapital durch die Optimierung ihres Kreditgeschäfts zu verbessern. Staaten wiederum versuchen, ihre Schulden durch den Verkauf von Vermögen abzubauen. Distressed Assets sind die Folge dieser Tendenzen und werden auf unvorhersehbare Zeit die Investmentwelt entscheidend prägen."
Bei Distressed Assets handelt es sich um notleidende Vermögenswerte, die keinen stabilen Ka-pitalfluss generieren. Sie sind überwiegend komplex strukturiert, schwer zu durchdringen und mit wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken behaftet. Dies trifft sowohl auf den gewerblichen Markt zu, der ein großes Angebot an notleidenden Immobilien und Krediten aufweist, als auch auf den deutschen Markt für Wohnimmobilien, der insbesondere von ausländischen Investoren falsch eingeschätzt wurde. "Ausländische Investoren haben zunächst ohne eine wirkliche Marktexpertise zu teuer eingekauft, um dann fälschlicherweise zu denken, sie könnten ihre Immobilien ohne eine Präsenz im Markt erfolgreich managen", so Winter. "Im Ergebnis sehen wir nun eine Vielzahl an Portfolien, die den Kapitaldienst aus sich selbst heraus nicht mehr be-dienen können. Hier müssen Ansätze gefunden werden, die eine neue Basis für wirtschaftlich gesunde Immobilieninvestitionen legen. Ferner gilt es, Lösungsansätze für die Kommunikation zwischen Banken und Investoren zu entwickeln, sodass die Herabstufung von gesunden zu not-leidenden Objekten und damit eine Vernichtung von Substanzwerten verhindert wird."
Allerdings hat der Großteil der Anleger im Bereich Distressed Assets wenig Erfahrung und kann sein Potenzial schwer einschätzen. Der Investorenkreis ist somit sowohl quantitativ als auch qualitativ beschränkt. "Im Grunde haben nur Investoren mit lokaler Immobilienerfahrung und Asset Management-Expertise das passende Rendite-Risiko-Profil, solche Investitionen wirt-schaftlich sinnvoll umzusetzen. Hier trennt sich jedoch die Spreu vom Weizen, hier machen In-vestoren mit einer Mehrwertstrategie den Unterschied zu jenen, die Immobilien ihren Wert durch ein falsches Management entziehen", betont Rottke, der mit dem Verkaufsdruck der Eigentümer attraktive Investitionsszenarien für die nächsten Jahre erwartet.
"Immobilieninvestitionen unterliegen einem Wertschöpfungsprozess. Wird dieser nicht einge-halten, entstehen Abweichungen, die zu Leistungsstörungen führen", ergänzt Winter. "Umso wichtiger ist es, mit Hilfe der EBS-Forschungsstelle die Risiken dieses künftigen Marktes zu eru-ieren, um wirtschaftlich sinnvolle und nachhaltige Investitionen zu ermöglichen. Der Markt braucht innovative Lösungen für die Bewältigung des bevorstehenden Finanzierungsstillstandes. Hierzu wollen wir über die Zusammenarbeit mit dem Real Estate Management Institute der EBS Universität einen konstruktiven Beitrag leisten und mit den Forschungsergebnissen Transparenz schaffen, damit aus notleidenden Investitionen wieder dauerhafte Immobilienwerte entstehen."